住宅ローンの変動金利のルールって知ってますか?変動金利について解説!

住宅ローンの金利に、「変動金利」と「固定金利」の2種類があり、固定金利は最後まで数値が変わらず、変動金利は途中で数値が変動するタイプということはほぼ全員の人が知っています。

ただ、変動金利によって返済額がどのように変化していくのかを知っている人はそれほど多くないため、中には金利が上がると一気に返済額が増えてしまうのが怖いと言う人までいます。

変動金利には2つのルールがあり、短期間で返済額が極端に上昇しないような仕組みになっています。

そもそも変動金利とは?

変動金利は金利が変動するため、借り入れた時点では借入金に対する総返済額が確定しません。

その点、固定金利は借り入れた時点で総返済額がわかるため、安心感はあります。

ただ、当初の金利は変動金利の方が固定金利より低く設定されるため、金利が大幅に上昇しなければ、総返済額は固定金利よりも低くなる可能性が高くなっています。

とはいえ、将来的な景気の動向などから、確実に総返済額が少なくなる保証はありません。

住宅ローン変動金利の基準はいつなのか?

住宅ローンの変動金利は年に2回見直しが行われますが(4月と10月に見直し、7月と1月返済分から改定)、金利は短期プライムレートを基準に決められます。

短期プライムレートとは、銀行が最も信用度の高い一流企業に対する「最優遇」貸出金利のことであり、1年間の短期間に対する金利として設定されています。

そして、短期プライムレートは日本銀行が設定する政策金利に影響されることから、政策金利が住宅ローンの変動金利を左右する、ということにもなります。

住宅ローンの変動金利における基本ルール

変動金利は当然金利が上下しますが、無制限に上下するわけではなく、そこにはルールが設けられています。

まず、当たり前の話ですが、金利が法律で制限された金利を超えることはありません。

日本には利息制限法という法律があり、元本の額が10万円未満の場合は年20%、10万円以上100万円未満の場合は18%、それ以上の場合は15%となっています。

住宅ローンは大抵元本が100万円以上ですから、最高で15%になります。

とはいえ、住宅ローンのような高額な借入金に対して15%の金利が掛けられたりしたら返済などできません。

仮に、元本が2,000万円だった場合は利息だけで年間300万円になり、毎月の返済額も高額になってしまいます。

そこで、多くの住宅ローンには「5年ルール」と「125%ルール」というルールが採用されており、急激な負担の増加が起きないようになっています。

①5変動金利5年ルール

5年ルールとは、仮に金利が変動したとしても、5年間は毎月の返済額を変えないというルールです。

従って、年2回の見直しによって金利が上がったとしても、即毎月の返済額が増えるというわけではありません。

②変動金利125%ルール

125%ルールは1回の更新における返済額の上限を最大125%までとするルールです。

これにより、毎月の返済額が急激に増えることを抑制します。

住宅ローン返済額の変動

①返済5年ルール

金利が上がれば当然、利息が増えるため、毎月の返済額がアップするはずです。

5年ルールで毎月の返済額が増えないのは、返済額に占める利息の割合を増やし、元本の割合を減らしているからです。

結果的に、元本がなかなか減らないために返済回数が増え、支払総額が増えることになります。

②返済125%ルール

125%ルールでは、金利の変動によって仮に140%まで返済額を上げる必要がでた場合でも、125%までしか返済額を上げず、残りの15%は次回の更新時に繰り越されます。

つまり、返済の先送りです。返済が先送りされると5年ルール同様、利息の支払いが優先されるため、元金がなかなか減っていきません。

この2つのルールは毎月の返済額を増やさないという仕組みであり、金利が上がれば総返済額が増えるのは当然のことです。

なお、住宅ローンの中には5年ルールと125%ルールを採用していないものもあります。

過去、金利の高かった時代は変動金利が有効になった面もありますが、現在のようにゼロ金利の時代で、インフレが予想されている場合は、固定金利の方がメリットを得られる可能性が高くなっています。

ちなみに、おまとめローンおすすめなどを見て、住宅ローンのつなぎにする人が極稀にいます。

確かに、貸金業法の総量規制では住宅ローンのつなぎ融資は、総量規制除外貸付に該当するため、融資することは法的に可能となっていますが、短期間であろうと、高利な消費者金融から借入することは絶対にやめておきましょう。

いくらつなぎ融資だとしても、金利は相当なものになります。

住宅ローンなどの高額借入に関しては、やはり時間がかかっても銀行でやるべきです。